La saga de l’hippodrome: bientôt 14 ans d’immobilisme
C’est l’histoire d’un terrain vague depuis bientôt 14 ans, en plein cœur d’une ville qui cherche du logement.
L’ancien hippodrome Blue Bonnets est un de ces sites rares dans les grandes villes. C’est un terrain vacant de 43 hectares, non contaminé, à quelques mètres de commerces et restaurants, d’une autoroute et d’une station de métro.
Pour un promoteur immobilier, c’est un terrain de rêve où bâtir un grand nombre d’unités. Selon la Ville de Montréal, la construction permettrait de rendre 6 000 nouveaux chez-soi disponibles pour des Montréalais et Montréalaises.
Pourtant, bien que le terrain – propriété de la Ville de Montréal – soit à l’abandon depuis 2009, rien n’a été fait. Il n’a pas encore trouvé preneur.
D’abord, il faut mentionner que la Ville a pris son temps avant de tenter de le développer. Après une dizaine d’années de promesses, elle a finalement mis en vente les deux premiers lots vers la fin de l’été et aux débuts de l’automne 2022.
De ces lots, le seul destiné aux promoteurs privés n’a reçu aucune soumission. Comment cela se fait-il?
En quelque sorte, c’est la Ville qui est fautive. L’appel d’offres était tellement rempli de conditions encombrantes que, malgré l’attrait naturel du terrain, aucun promoteur privé n’a voulu soumissionner.
Pour pouvoir le faire, un promoteur devait s’engager à ce que 60 pour cent des logements soient dans les barèmes dits « abordables » de la Ville – comprendre sous le prix du marché – pendant un minimum de 30 ans. Pour rentrer dans son argent, le promoteur ne pourrait donc compter que sur les 40 pour cent de logements restants.
À cela s’ajoutent le prix de vente de 10 millions de dollars (ou 55 $ par pied carré), l’ensemble des autres coûts réglementaires exigés par le gouvernement municipal et le flou autour du développement du reste du quartier, censé devenir un « milieu de vie carboneutre axé sur le transport actif et collectif ».
Pour les promoteurs, le coût et le risque étaient trop élevés pour le bénéfice potentiel qu’ils pourraient en retirer. Ils ont donc choisi de passer leur tour.
L’hippodrome est peut-être le terrain où les restrictions de la Ville sur le logement ont été les plus dommageables et les mieux documentées. Ce n’est pourtant pas le seul exemple où l’administration municipale a mis des bâtons dans les roues de ceux et celles qui souhaitent construire les logements que les Montréalais et Montréalaises demandent.