L’offre et la demande au secours de l’abordabilité du logement

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Les nouvelles tours de condos d’aujourd’hui offriront les logements abordables de demain.

Et c’est bien normal : avec le temps, certains éléments comme les comptoirs ou la céramique ne seront plus nécessairement au goût du jour, et la mode aura évolué. Sans que cela nuise à la qualité du logement, certains résidents voudront se loger dans un immeuble plus récent.

Cette réalité se manifeste déjà avec les condos et les appartements construits dans les années 1980-1990. Moins recherchés aujourd’hui, avec leurs planchers en parqueterie et leur salle de bain au style loin des tendances du catalogue IKEA 2025, ces logements demeurent de bonne qualité et permettent à bien des familles québécoises de se loger à moindre coût.

Cette dynamique, où la demande pour les condos des années 1980-1990 diminue chez les ménages plus fortunés, ouvre l’accès à des logements plus abordables pour d’autres.

Ce mécanisme de « filtrage » agit sur le long terme et illustre bien l’importance structurelle des nouvelles constructions pour améliorer l’abordabilité du logement à long terme.

À cela s’ajoute une chaîne de déménagements qui suit la construction de nouveaux logements et agit à plus court terme.

En effet, lorsqu’un nouveau projet résidentiel voit le jour, que ce soit une tour de condos à Montréal ou un parc de maisons unifamiliales en banlieue, ces logements sont achetés au prix du marché. La famille qui achète un nouveau logement, souvent dispendieux, libère alors celui qu’elle occupait. Ce dernier sera ensuite occupé par un autre ménage, qui laissera à son tour un logement vacant.

Ces chaînes de déménagements successifs libèrent des logements plus vieux et plus abordables que les nouvelles constructions. Une étude menée par le professeur Evan Mast, de l’Université Notre-Dame, établit que pour chaque tranche de 100 logements nouvellement construits, 45 deviennent accessibles à des ménages ayant un revenu médian ou inférieur, dont 17 aux 20 pour cent les moins nantis.

Tout cela grâce à la chaîne de déplacement, dont l’essentiel des effets se fait sentir dans les trois ans suivant le premier déménagement.

En cessant de mettre des bâtons dans les roues des promoteurs, il sera possible de construire davantage et d’offrir ainsi plus de logements. L’État n’est pas la solution ici, il en est le problème.

Inversement, les logements qui ne se construisent pas ne peuvent pas bénéficier aux premiers acheteurs ni aux familles qui auraient profité de la disponibilité d’autres logements. Lorsque les administrations municipales bloquent des projets, c’est l’ensemble de la société qui en paie le prix.

Le coût de chaque logement qui n’est pas construit est donc particulièrement élevé.

Récapitulons : la construction de nouveaux logements dispendieux bénéficie à tous les individus de la société, car des logements se libèrent pour les moins nantis, pour la classe moyenne, ainsi que pour les plus fortunés.

Tout le monde y gagne.

Construire plus est la seule approche pour retrouver un niveau d’abordabilité prépandémique. Et devant l’ampleur du défi du secteur de l’habitation, chiffré par la SCHL à près de 721 750 logements à construire au cours de la prochaine décennie dans le Grand Montréal, une approche basée sur une augmentation importante et rapide du nombre de logements est incontournable.

Actuellement, les mises en chantier dans la région sont projetées à 23 287 logements annuellement, alors que les besoins s’élèvent à 72 175, soit plus de trois fois plus.

Nous sommes alors très loin de la coupe aux lèvres.

Pour y arriver, nous avons besoin d’un véritable changement de cap des administrations municipales du Grand Montréal, notamment en matière de zonage, de taxation et de délais de permis, qui freinent la construction de nouveaux logements pour la population.

À cela s’ajoutent les taxes au développement, comme on le voit à Montréal et prochainement à Lévis, qui doivent aussi être abandonnées, car elles détériorent l’abordabilité du logement.

En cessant de mettre des bâtons dans les roues des promoteurs, il sera possible de construire davantage et d’offrir ainsi plus de logements.

L’État n’est pas la solution ici, il en est le problème.

N’en déplaise à certains critiques de cette approche qui cherchent à passer du terrain de l’économie à celui de la morale, appliquer une moralité « supérieure » à une solution privilégiée pour un retour à l’abordabilité du logement n’est en aucun cas garant de succès. Il faut se pencher sur les mécanismes qui fonctionnent : l’offre et la demande.

Car à s’embourber dans une moralité sans effet sur le marché de l’habitation, ce sont les jeunes générations qui n’auront tout simplement plus accès aux logements.

C’est inacceptable. Construire davantage n’est pas un luxe, c’est une nécessité.

Gabriel Giguère is a Senior Policy Analyst at the MEI. The views reflected in this opinion piece are his own.