Un nouvel organisme fédéral ne permettra pas de construire les logements abordables dont les Canadiens ont besoin, affirme l’IEDM

Montréal, le 26 juin 2025 – Les gouvernements ne sont pas des promoteurs immobiliers, et le Canada devrait tirer les leçons de l’échec du programme néo-zélandais, souligne une nouvelle publication de l’IEDM.

« L’idée de construire de nouveaux logements est excellente, mais tout est dans l’exécution », affirme Renaud Brossard, vice-président aux communications à l’IEDM et contributeur au rapport. « Le gouvernement néo-zélandais croyait lui aussi que la solution passait par une intervention accrue de l’État, mais après sept ans, les résultats n’étaient pas au rendez-vous. »

Pendant la campagne électorale fédérale, le premier ministre Mark Carney s’est engagé à créer une nouvelle société d’État, Maison Canada, pour agir à titre de promoteur de logements abordables. Son plan prévoit 25 milliards de dollars pour financer la construction de maisons préfabriquées et 10 milliards de dollars supplémentaires pour soutenir les promoteurs immobiliers dans le développement de logements abordables.

Cette idée ne date pas d’hier. En 2018, le gouvernement néo-zélandais a lancé le programme KiwiBuild pour pallier la pénurie de logements abordables. Fort d’un budget initial de 1,7 milliard de dollars, ce projet visait à construire 100 000 logements abordables d’ici à 2028.

Au cours de sa première année, KiwiBuild a livré 49 logements, loin de l’objectif de 1000 logements fixé pour cette année-là. Les experts ont estimé qu’au rythme initial, il faudrait 436 ans au gouvernement pour atteindre son objectif de 100 000 logements.

À la fin de l’année 2024, seulement 2389 logements avaient été construits. Le programme, abandonné en octobre 2024, n’a permis d’atteindre que 3 pour cent de son objectif, en tenant compte des logements toujours en construction.

L’un des obstacles rencontrés par KiwiBuild résidait dans la manière dont l’objectif avait été fixé. La cible de 100 000 logements avait été établie sans processus rigoureux et sans tenir compte de la disponibilité de la main-d’œuvre, ce qui a conduit à une surestimation des capacités du programme.

« Ce que montre le programme du gouvernement néo-zélandais, c’est que la construction de logements ne relève tout simplement pas des compétences de l’État », a déclaré M. Brossard. « Une fois de plus, le problème n’est pas que l’intervention gouvernementale est insuffisante, c’est qu’elle est excessive. »

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le Canada a besoin de 4,8 millions de logements supplémentaires pour rétablir le niveau d’abordabilité. Cela impliquerait la construction de 430 000 à 480 000 nouveaux logements par année. Les données relatives aux mises en chantier de logements au Canada montrent que nous ne sommes pas en voie d’atteindre cet objectif.

L’IEDM dénonce les redevances d’aménagement élevées et les longs délais d’obtention de permis comme les principaux obstacles à l’accélération des mises en chantier.

Entre 2020 et 2022 seulement, ces redevances ont augmenté de 33 pour cent à l’échelle du Canada. À Toronto, elles représentent désormais plus de 25 pour cent du coût total d’un logement.

Le Canada se classe également loin derrière la plupart des pays de l’OCDE quant aux délais nécessaires à l’obtention d’un permis de construction.

« KiwiBuild illustre bien les limites d’une approche menée par l’État », a déclaré M. Brossard. « Plutôt que de créer une toute nouvelle bureaucratie, le gouvernement devrait se concentrer sur la mise en place d’un environnement réglementaire qui permette aux promoteurs de construire les logements dont les Canadiens et les Canadiennes ont besoin. »

Le Point de l’IEDM est disponible ici.

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L’IEDM est un think tank indépendant sur les politiques publiques dont les bureaux sont situés à Montréal, à Ottawa et à Calgary. Par ses publications, ses interventions dans les médias et ses services consultatifs aux décideurs politiques, l’IEDM stimule les débats et les réformes en matière de politiques publiques en se basant sur les principes établis de l’économie de marché et de l’entrepreneuriat.

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