Comment expliquer cette situation étonnante? Les lois de l’offre et de la demande ne s’appliqueraient-elles pas au Québec? Le directeur de la recherche de l’Institut économique de Montréal, Pierre Desrochers, explique dans une étude récente que cette crise n’a rien de mystérieux lorsqu’on comprend que le fonctionnement normal du marché du logement locatif a été déréglé par un ensemble d’interventions gouvernementales.
La pire mesure est la réglementation des loyers. Bien qu’elle paraisse bénéfique aux locataires, cette réglementation met en branle une série de processus qui, selon la formule imagée de l’économiste suédois Assar Lindbeck, est la meilleure façon de détruire une ville après les bombes incendiaires!
Avec la réglementation des loyers, les propriétaires ne peuvent obtenir un rendement comparable à ce qu’ils obtiennent en investissant leurs ressources dans d’autres activités. Ils délaissent donc l’entretien de leurs logements et n’investissent plus dans la construction de nouvelles unités. Les logements réglementés étant moins rentables, les propriétaires tentent de les convertir en condominiums ou de leur trouver des usages autres que résidentiels. Le nombre d’unités de logement disponibles est donc réduit et le marché se resserre. Dans certains cas extrêmes, les propriétaires refusent de louer leurs appartements et ils peuvent même chercher à démolir leurs immeubles afin de les remplacer par des bâtiments destinés à d’autres usages. Comble d’ironie, la réglementation des loyers décourage aussi la baisse des loyers en période de fort taux d’inoccupation, car il est ensuite très difficile de les augmenter si le marché se resserre et si la demande de logements locatifs augmente.
Les ménages les plus pauvres sont les principales victimes de cette politique, car elle maintient la classe moyenne dans des logements qu’elle libérerait normalement au profit de nouvelles constructions. Ces processus sont universels et le Québec n’y échappe pas.
La crise provoquée par la réglementation des logements a redonné un nouveau souffle aux militants du logement social. Or les habitations à loyer modique ne sont pas une solution, car elles sont toujours plus coûteuses pour la société que les logements construits par le privé. Parce que la gestion publique n’est pas soumise à la recherche du profit, elle fournit moins d’incitations pour être plus efficace et pour contrôler les coûts d’exploitation. Une étude réalisée pour le compte de la Société d’habitation du Québec en 1997 a ainsi démontré que la dépense gouvernementale pour loger une personne seule était de 680 $ dans une unité existante et de 1062$ dans une unité neuve. Toujours selon cette étude, un logement adéquat pour personne seule ne coûtait que de 349 $ à 425 $ par mois sur le marché privé.
J’examinerai dans ma prochaine chronique la meilleure façon de solutionner la crise du logement de façon durable.
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